Ordlista

Här har vi sammanställt viktiga ord och termer som du kan stöta på i samband med att du ska köpa ny bostad.

Bostadsrätt

Att amortera är att göra avbetalning på en skuld. Bostadsrättsföreningens amorteringar kan du se i kostnadskalkylen och i den ekonomiska planen.

Bostadsrättsföreningens styrelse fastställer ett andelstal för varje bostad. Andelstalet beräknas utifrån respektive bostads storlek och utformning.

Om du vill hyra ut din bostadsrätt i andra hand måste du skicka en ansökan till bostadsrättsföreningens styrelse. Innan andrahandsupplåtelsen påbörjas måste du fått styrelsens godkännande. Om styrelsen inte samtycker kan du ansöka om hyresnämndens tillstånd. För att hyresnämnden ska godkänna att du får hyra ut i andra hand krävs att du har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke.

Den kostnad som föreningen betalar till oss på OBOS för att bygga hela föreningen.

Den här typen av avgifter betalas till kommunen (eller annan huvudman) för viss service, till exempel VA, el eller fjärrvärme. Anslutningsavgifterna är medräknade i produktionskostnaden.

Som bostadsrättshavare ska du till föreningen betala insats och årsavgift samt i förekommande fall upplåtelseavgift, överlåtelseavgift, pantsättningsavgift och avgift för andrahandsupplåtelse. Du får inte tillträde till din bostad förrän insats och eventuell upplåtelseavgift har betalats in till föreningen, om inte styrelsen medgivit annat.

I bokföringen används termen avskrivningar för att redovisa kostnaden för
anläggningstillgångars (ofta byggnaders) värdeminskning. Grundregeln är att avskrivningar sker under tillgångens ekonomiska livslängd med årliga belopp som motsvarar den ungefärliga värdeminskningen. Avskrivningar beräknas ske enligt en linjär avskrivningsplan. Till en början kan avskrivningarna medföra ett underskott i bokföringen. Detta underskott har ingen påverkan på föreningens likviditet.

Som bostadsrättshavare får du avsäga dig bostadsrätten tidigast två år från upplåtelsen. Därigenom blir du fri från dina förpliktelser som bostadsrättshavare. Avsägelse ska göras skriftligen till styrelsen. Vid en avsägelse övergår bostadsrätten till föreningen vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från avsägelsen eller vid det senare månadsskifte som angetts i denna. Vid avsägelse får bostadsrättshavaren ingen ersättning för bostadsrätten från föreningen.

Avyttring är det vi i dagligt tal kallar att sälja bostadsrätten. Så snart upplåtelseavtalet tecknats har du som bostadsrättshavare rätt att avyttra din bostadsrätt. Dock måste den nya ägaren ansöka om, och beviljas, medlemskap i bostadsrättsföreningen för att få utöva bostadsrätten.

När bygget är klart görs en slutbesiktning av en opartisk besiktningsman. Finns det då något som fortfarande inte är klart, eller är felaktigt utfört, anges detta i besiktningsprotokollet och vi åtgärdar självklart det. En uppföljande kontroll görs efter två år. Även vid detta tillfälle åtgärdas alla eventuella fel som besiktningsmannen anger i sitt protokoll.

Bokningsavtalet används inte alltid, men i de fall det är aktuellt tecknas detta avtal mellan dig och OBOS. I samband med att avtalet tecknas betalar du en reservationsavgift som senare överförs till föreningen som en del av det förskott du ska betala. Bokningsavtalet är inte bindande. Om du ångrar dig kan du få tillbaka delar av den inbetalda summan.

Den rätt i föreningen som du som medlem har till följd av upplåtelsen.

De regler som finns att följa när det gäller en bostadsrättsförening finns bland annat i föreningens stadgar, bostadsrättslagen och lagen om ekonomiska föreningar. Har din bostadsrättsförening antagit ordningsregler måste du som bostadsrättshavare också följa dessa.

Bostadsrättsföreningen äger fastigheten. Och föreningen består av sina medlemmar, det vill säga du som bostadsrättshavare och dina grannar. Indirekt är det alltså ni tillsammans som äger fastigheten. På föreningsstämman varje år väljer medlemmarna en styrelse som bland annat har som uppgift att förvalta föreningen och fastställa avgifterna i föreningen.

Medlem i bostadsrättsföreningen som innehar bostad med bostadsrätt.

Före och under byggtiden består styrelsen av normalt av en representant från OBOS och två externa representanter. När bygget är klart lämnar denna tillfälliga styrelse över ansvaret till bostadsrättsföreningens första, egna styrelse. Överlämningen sker vid en överlämningsstämma dit alla medlemmar kallas.

När garantin har gått ut gäller en byggfelsförsäkring som är tecknad hos en extern part. Den täcker skäliga kostnader för att avhjälpa fel och skador som inte täcks av andra försäkringar. Byggfelsförsäkringen gäller för fel eller skada som anmälts inom tio år från slutbesiktningen.

Bostadsrättsföreningens driftskostnader ingår i årsavgiften. Hur stora de är och vad de omfattar kan du se i kostnadskalkylen respektive den ekonomiska planen. Däremot betalar du som bostadsrättshavare oftast driftskostnaderna för ditt eget hushåll.

Den ekonomiska planen är en kalkyl och beskrivning av bostadsrättsföreningens ekonomiska villkor. Den upprättas enligt bostadsrättslagen, som föreskriver att den ska granskas av två behöriga experter, så kallade intygsgivare. Innan några upplåtelseavtal får tecknas ska den ekonomisk planen vara registrerad hos Bolagsverket. Vissa förändringar kan ske mellan kostnadskalkylen och den ekonomiska planen, men dessa förändringar får inte påverka insats eller avgift i någon större utsträckning. Skulle så vara fallet har du som kund rätt att häva förhandsavtalet.

En ekonomisk prognos är en kassaflödesberäkning som beskriver föreningens beräknade ekonomiska situation framåt i tiden. Denna prognos tar, så långt det är möjligt, hänsyn till villkor som fastighetsavgift/fastighetsskatt och andra faktorer som kan komma att påverka föreningens ekonomi.

När entreprenaden är färdigställd och vid garantibesiktning, två år efter entreprenadens godkännande, sker besiktning av en opartisk besiktningsman. De eventuella fel som besiktningsmannen noterar och för vilka OBOS är ansvarig, åtgärdas av OBOS inom en av besiktningsmannen framställd tidsperiod. Kallelse till garantibesiktning sker enligt bestämmelser i entreprenadkontraktet.

För närvarande är fastigheter som är taxerade som bostäder befriade från fastighetsavgiften de femton första åren – med undantag för färdigställandeåret. Fastighetsavgiften för färdigställandeåret är medräknad i finansieringen av projektet. Sedan betalas fastighetsavgiften av bostadsrättsföreningen, kostnaden för fastighetsavgift/fastighetsskatt ingår alltså i årsavgiften.

Hur byggprojektet finansieras, alltså hur anskaffningskostnaden betalas, framgår av kostnadskalkylen, respektive den ekonomiska planen.

Kallas också för årsstämma. Inom sex månader efter utgången av varje räkenskapsår, men tidigast tre veckor efter det att revisorerna överlämnat sin berättelse ska en ordinarie föreningsstämma hållas. Vilka punkter som ska behandlas framgår av föreningens stadgar och i kallelsen till stämman.

Förhandsavtalet är det första bindande avtalet mellan dig och bostadsrättsföreningen. Förhandsavtalet ska innehålla de villkor under vilka avtalet gäller, till exempel att ett visst antal bostäder ska säljas före byggstart. När tillräckligt många förhandsavtal har tecknats, och finansiering samt bygglov för projektet är klart, kan bostadsrättsföreningen ingå de avtal med OBOS och andra aktörer (förvaltning med mera) som är nödvändiga för att genomföra projektet.

När du tecknar ditt förhandsavtal ska du betala ett förskott som är en del av insatsen. Storleken på förskottet framgår i Förhandsavtalet.

Det finns två typer av förvaltning: ekonomisk förvaltning och teknisk förvaltning. Precis som namnen antyder handlar ekonomisk förvaltning om allt som rör föreningens ekonomi, medan teknisk förvaltning är skötsel/underhåll av mark och byggnader. Vi på OBOS tar hand om upphandlingen av dessa för föreningens räkning.

För att föreningen ska få upplåta lägenheter med bostadsrätt krävs, enligt bostadsrättslagen, att föreningen har deponerat en säkerhet för insatserna hos Bolagsverket.

Som bostadsrättshavare behöver du ha en egen hemförsäkring. Vanligtvis behöver du också en tilläggsförsäkring kallad Bostadsrättstillägg, för att täcka upp för allt du ansvarar över enligt stadgarna. Men: i alla föreningar som byggs av oss på OBOS ingår detta tillägg i fastighetsförsäkringen som föreningen tecknar – du behöver alltså inte teckna ett eget Bostadsrättstillägg.

Se Andrahandsupplåtelse

Det här dokumentet får du med ditt förhandsavtal. Det beskriver del för del vem som ansvarar över vad i din bostadsrättsförening.

Insatsen du betalar för en bostad varierar. Summan bestäms bland annat av bostadens storlek och hur attraktivt läge den har i området. Insatserna för respektive bostad står i den ekonomiska planen. Det är bara du som blir den första bostadsrättshavaren som betalar en insats till föreningen. Om du senare vill sälja (eller som det formellt heter: överlåta) din bostadsrätt, betalar din köpare en köpeskilling till dig – men ingen insats till föreningen.

Bostadsrättsföreningen kan ta nödvändiga lån med fastigheten som säkerhet. Bostadsrättsföreningen pantsätter fastigheten till långivaren genom överlämnande av pantbrev. För att få pantbrev behöver fastighetsägaren ansöka om inteckning i
fastigheten.

Kostnadskalkylen redovisar bostadsrättsföreningens beräknade kostnader och utgifter. Här finns också en ekonomisk prognos. Kostnadskalkylen ska granskas av två intygsgivare. Vissa förändringar kan ske mellan kostnadskalkylen och den ekonomiska planen, men dessa förändringar får inte påverka insats eller avgift i någon större utsträckning. Skulle så vara fallet har du som kund rätt att häva förhandsavtalet.

Medlemskap i bostadsrättsföreningen kan bara beviljas för den som uppfyller villkoren i bostadsrättsföreningens stadgar. Styrelsen prövar ansökan om medlemskap i föreningen. För medlemskap krävs bland annat att du kan förväntas fullgöra dina betalningar till föreningen, därför tas hänsyn till din betalningsförmåga.

Del av årsavgiften som betalas till föreningen månadsvis. Läs mer under Årsavgift.

Nycklar överlämnas i samband med att du får tillträde till din bostad. Mer information skickas ut innan tillträdet.

Efter färdigställandet ansvarar OBOS för de kostnader som rör bostadsrätter som eventuellt inte har sålts. Om de efter sex månader fortfarande inte är sålda köper OBOS dessa bostadsrätter och ansvarar, som bostadsrättshavare, även fortsättningsvis för lägenhetens avgifter.

Varje bostadsrättshavare har möjlighet att pantförskriva sin bostadsrätt till långivande bank, alltså att använda bostadsrätten som säkerhet för ett eget lån.

De flesta lån har räntekostnader, så även de lån som bostadsrättsföreningen tar för att finansiera anskaffningskostnaden. Storleken på de bedömda räntekostnaderna framgår av kostnadskalkyl respektive ekonomisk plan.

Se Besiktning

Bostadsrättsföreningens stadgar är ett regelverk för medlemmarnas gemensamma intressen. Om det uppstår osäkerhet kring en viss fråga i huset kan stadgarna oftast lösa problemet. Stadgarna upprättas i enlighet med bostadsrättslagen.

Se Avyttring.

Kvalitetsmärkningen ”Trygg bostadsrättsmarknad” finns till för att stärka dina möjligheter att göra ett bra och tryggt köp som grundar sig på relevant information. Kort sagt innebär den nya märkningen att du enkelt kan jämföra viktiga nyckeltal mellan olika föreningar.

Bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavarna delar på ansvaret för underhållet av fastigheten. Något förenklat kan man säga att du tar hand om din bostad invändigt, medan bostadsrättsföreningen ansvarar för skötseln av fastigheten. Exakt vad som gäller i din förening hittar du i dokumentet Information om underhållsansvar som du får med ditt förhandsavtal.

Det är styrelsens ansvar att upprätta och årligen följa upp en underhållsplan för underhållet av föreningens fastigheter och tillhörande byggnader. Detta brukar i regel den tekniske förvaltaren hjälpa till med.

Avtal om upplåtelse av bostadsrätt, som det formellt heter, tecknas mellan dig och din bostadsrättsförening. När styrelsen beviljar ditt medlemskap i den bostadsrättsförening du tecknat avtal med blir du formellt bostadsrättshavare. Det är bara du som blir den första bostadsrättshavaren som tecknar ett upplåtelseavtal.

Årsavgifterna ska täcka föreningens årliga kostnader: driftskostnader, kapitalkostnader och avsättning för framtida underhåll. De bestäms av styrelsen, som också gör en bedömning av den långsiktiga kostnadsutvecklingen för föreningen. Årsavgifterna fördelas enligt de grunder som finns i stadgarna. Bostadens storlek är en vanlig modell för hur årsavgifterna fördelas mellan de olika bostäderna, men andra fördelningstal (andelstal) kan också förekomma. Vi på OBOS beräknar till exempel ofta andelstal enligt modellen 80 % lägenhetsyta och 20 % fast tal som bestäms av hur många lägenheter föreningen har. Vanligtvis betalar du din årsavgift månadsvis.

Se Föreningsstämma

Om stadgarna tillåter det får bostadsrättsföreningen ta ut en överlåtelseavgift för extra kostnader och administrativt arbete när en bostadsrätt överlåts till någon annan. Avgiften får vara högst 2,5 % av prisbasbeloppet som räknas om varje år. Prisbasbeloppet bestäms av regeringen. Om det är köparen eller säljaren som ska betala överlåtelseavgiften specificeras i föreningens stadgar. Det är inte alla föreningar som tar ut överlåtelseavgift.

Om du vid ett senare tillfälle ska sälja din bostadsrätt gör du formellt en överlåtelse. Därför kallas avtalet som används i sådana situationer (alltså när det inte gäller den första upplåtelsen i en nybildad bostadsrättsförening) ett överlåtelseavtal. Överlåtelseavtalet är oftast ett avtal mellan privatpersoner och måste alltid göras skriftligt. Tänk också på att styrelsen måsta bevilja medlemskap i föreningen för personen i fråga för att överlåtelsen ska gå igenom. Det finns tydliga regler för vilken information som måste ingå i ett överlåtelseavtal, allt detta kan du fråga din mäklare om. Om du ”köper” en bostadsrätt i ett av våra projekt sent i processen, när allt är färdigställt i den nya föreningen och bygget är slutbesiktat, tecknar vi på OBOS överlåtelseavtal med dig.

Äganderätt

Byggnation

Markarbeten

När man pratar om att tomten är avtäckt eller avtäckning, innebär det att alla större träd är fällda samt att man har tagit bort det översta lagret vegetation som finns på tomten, t.ex. stubbar, buskar, ris med mera.

Dock så kan större stenblock finnas kvar som man antingen lämnar på tomten eller spränger i mindre bitar och fraktar bort. Tomten är i detta skede väldigt ojämn och avtäckningen fraktas inte bort utan grävs ned på tomten. Går inte detta så lämnas avtäckningen kvar i en stor hög.

Grovplanerad handlar om att vid nybyggnation, lämna tomten så att en finplanering kan göras. Detta steg gör man efter att tomten är avtäckt. I begreppet Grovplanerad inkluderas schaktning för och runt husgrund samt placering av massor för avrinning från huset. Här används befintliga massor från tomten, det vill säga, men tillför inga nya massor.

Tomten lämnas grovterrasserad och höjdskillnader mot andra tomter/närliggande mark kan förekomma. Detta innebär att du som tomtägare kan komma behöva komplettera lutningar mot angränsande fastigheter och/eller dike.

Finplanering av tomten är nästa steg, efter grovplanering, som man gör för att få tomten helt färdig och att alla lutningar på tomten är korrekt så att avrinningen av regnvatten/snösmältning kan ske på ett bra sätt. För att kunna utföra finplanering tillför man (vid behov) massor för att avjämna tomten.

Vid finplanering utförs Anläggning av gräsmatta med matjord och gräsfrö, Staket/häck, Stödmur, Buskar och träd, Plattytor, grusning och asfaltering. Ibland ingår även färdig altan i detta begrepp. Vid köp av en finplanerad tomt så biläggs det oftast en finplaneringsritning till köpekontraktet, där man kan se vad som exakt ingår i det finplanerade utförandet av tomten.

Schaktning innebär att man skapar en stabil, ofta grovplanerad yta, där t.ex. en grund kan anläggas för en byggnad. Samtidigt schaktar man för vatten och avlopp och andra eventuella installationer under mark. Andra typer av schaktningsarbeten kan innebära att gräva för dränering eller göra plats för en trekammarbrunn.

Innan man påbörjar schaktning eller andra typer av markarbeten bör man göra en geoteknisk undersökning för att veta vilken typ av mark man har att göra med.

Finns det berg kan man behöva spränga innan markarbetet påbörjas. Är området bebyggt är det viktigt att veta var det finns rör och ledningar nergrävt sedan tidigare.

Terrasserad, eller terrassering som det ibland kallas, innebär att marken byggs upp genom att marken schaktas och fylls igen så att underlaget blir jämnt. Detta begrepp har egentligen samma betydelse som Schaktning, men är ett mer fackmannamässigt begrepp och brukar användas mest när det kommer till byggnation av vägar och VA-ledningar.

Massor är det begrepp som används för det material som antingen grävs upp på tomten när man schaktar eller som transporteras till tomten. Man brukar även säga jordmassor om detta material men får inte misstas för matjord som används till anläggning av gräsmatta vid finplanering.

Schaktning innebär att jordmassor måste flyttas – ibland kan de användas för återfyllnad, ibland kan de användas för utfyllnad av andra ytor på tomten. Om de inte kan återanvändas på plats forslar man bort schaktmassorna. Skulle de jordmassor som man gräver upp inte räcka till all utfyllnad/grovplanering av tomten så behöver man tillföra mer.

Markundersökning eller en Geoteknisk undersökning som det också heter, är när man helt enkelt tittar på vad som finns under markytan. Via undersökningen får man information om bland annat det finns berg i marken, eller om marken där man har tänkt bygga huset tål tyngden från huset.

Om marken där man tänkt placera huset inte lämpar sig för ett hus, finns det några tillvägagångsätt. Antigen schaktar man bort den dåliga marken och ersätter med material som lämpar sig för husbyggnation. Man överlastar marken, det vill säga att man kör dit mer jordmassor som trycker ihop marken, eller så pålar man.